買房出租的六個誤區

目前﹐傳統投資工具回報率不高﹐而住房價格正處於低位。那麼眼下是不是考慮買些住宅以供出租的好時機呢？

如果一切順利﹐現在投資房地產有可能獲取意外豐厚的利潤。許多地區的房租都在攀升﹐而且市場上可供出租的房屋可能還會增加。上個月﹐奧巴馬政府徵詢建議﹐希望能找到辦法將聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱：房利美)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac, 簡稱：房地美)手中積壓的大量止贖房屋中的至少一部分投入市場﹐成為能讓人們租得起的房屋。

邁克爾‧麥克里里(Michael McCreary)說﹐過去﹐投資者希望獲得的租金回報是房屋總價的1%﹐也就是說如果一棟住宅的價值是10萬美元﹐那麼投資者期望的月租金是1,000 美元﹐年回報率為12%。麥克里里是房地產中介公司McCreary Realty的老板﹐這家公司管理著亞特蘭大地區大約300處房產。麥克里里稱﹐如今他的投資者中一些人得到的房租回報高達房價的2%。

不過﹐一般而言﹐扣除費用後的平均回報率要大幅降低﹐大概在房價的5%到6%﹐房地產市場預測公司Local Market Monitor的總裁因戈‧文策爾(Ingo Winzer)表示。即便如此﹐也比其他許多投資的收益率要高得多。

先別急著去找合適的房源﹐行動之前要記住：擁有可出租住宅是一項耗時、費錢而且麻煩不斷的投資﹐而且不少投資者都在這上面栽了跟頭。下面我們來對一些常見的誤區做一番瞭解。

誤區一：把廉價交易當作好交易。

誠然﹐你能以極低的價格買到一些房子﹐不過這並不意味著你就能把這些房子租出去。偏僻地區的住宅不但對買房者毫無吸引力﹐租客們同樣對這類房子不感興趣。這個道理也適用於那些不那麼受青睞的房產或是位於不太好的學區的房子。

房地產管理公司HomePointe Property Management的羅伯特‧馬沙多(Robert A. Machado)說﹐來自舊金山的投資者常常會在薩克拉門托(Sacramento)高價買房﹐以為那裡的房子能給他們帶來像加州舊金山灣區(Bay Area)一樣高的房租回報﹐結果卻證明他們支付的價格過高了。馬沙多通過很多途徑來評估房租價格﹐包括利用FinestExpert.com網站。其他業內人士則建議仔細考察週邊的公寓﹐不僅要看房租﹐還要看他們是否提供特別優惠﹐比如減免幾個月的租金。

誤區二：忽略了關鍵成本。

單單知道了可能獲得的租金回報還不夠。買房前﹐你還要考慮到大約佔交易總金額3%到6%的交易結算費用、修葺和維護房子的花銷以及你持有房產的成本。然後算上你期望獲得的回報（如果將來想要變賣﹐還要加上更多的交易結算費用）。只有這樣你才能算出你能買得起什麼樣的房子。

誤區三：忘記了時間就是金錢。

房地產經銷商HomeVestors Of America的總裁戴維‧希克斯(David Hicks)稱﹐在房地產投資上﹐時間是你最大的敵人。這家房地產經銷商的座右銘是“我們買醜房子。”如果房子空置沒有人住──不管這時候你是在粉刷房子還是在等待招新租客﹐你就是在虧錢。如果你在秋季買下一套房子卻等到春季才裝修完﹐那麼你也在虧錢。從經濟上來看﹐接受較低的租金比等一個願意付高價的租客或許更劃算。

誤區四：以為能坐等租金自己飛進口袋來。

房地產公司Get There First Realty的馬克‧科萊蒂特(Mark Kreditor)說：“一旦你做了房東﹐你就成了一個房租催討者。”這家房地產公司在達拉斯-沃思堡地區(Dallas-Fort Worth)管理著1,600家出租房屋。

就像買房子的人可能付不起按揭一樣﹐租房子的人也可能丟掉工作然後無法付房租。趕他們出去可能需要幾週時間﹐有些租客還會偷屋子裡的電器或是其他東西。科萊蒂特說﹐一個月總有那麼一兩次﹐租客在搬出去的時候將屋子裡的銅管偷出去賣廢品。

你需要仔細甄別租客──或者花錢請人幫你甄別。

誤區五：低估維修成本。

跟所有擁有住宅的人一樣﹐你將面臨大量的維修工作。在你挪開那個破碎的浴缸之後﹐可能會發現木頭已經腐爛或是發霉了。出租房屋的地毯通常每5年就必須更換一次﹐而且每次更換租客時﹐你都必須重新刷一遍房子。全國住宅管理者協會(National Association of Residential Property Managers, 簡稱Narpm)會長托尼‧德羅斯特(Tony A. Drost)建議留出6個月的費用以備需要重大維修時使用。

誤區六：將擁有出租房屋等同於擁有自己的住宅。

人們住自己的房子時可能接受一些瑕疵﹐租房子住時卻不願湊合。另外﹐美國許多州和社區都針對房東制定了嚴格（且繁復）的法律﹐哪怕是你只有這一套住宅也必須遵守。房屋中介能幫你解決大部分麻煩事﹐不過你需要支付他們一個月的房租作為尋找以及甄別租客的傭金﹐而且還要支付管理費﹐最多為月租金的10%。

你可以通過Narpm或者房地產管理學會(Institute of Real Estate Management)這些行業組織的網站來找中介公司。另外﹐許多社區都設有本地的房地產投資者協會(Real Estate Investor Associations)﹐你可以從他們那裡尋求幫助。

.第一封信 起點不決定終點

我們的命運由我們的行動決定，而絕非完全由我們的出身決定。

享有特權而無力量的人是廢物，受過教育而無影響的人是一堆一文不值的垃圾。

 2.第二封信 運氣靠策劃

每個人都是他自己命運的設計者和建築師。

我不靠天賜的運氣活著，但我靠策劃運氣發達。

等待運氣的時候，要知道如何引導運氣；設計運氣，就是設計人生。

 3.第三封信 天堂與地獄比鄰

 我們勞苦的最高報酬，不在於我們所獲得的，而在於我們會因此成為什麼。

 如果你視工作為一種樂趣，人生就是天堂；

 如果你視工作為一種義務，人生就是地獄。

 4.第四封信 現在就去做

 機會是靠機會得來的。

 壞習慣能擺佈我們，左右成敗，他很容易養成，但卻很難伺候。

 成功地將一個好主意付諸實踐，比在家空想出一千個好主意要有價值得多。

 5.第五封信 要有競爭的決心

 我不迎接競爭，我摧毀競爭者。

 即使輸了，唯一該做的就是光明磊落地去輸。

 拐杖不能取代強健有力的雙腳，我們要靠自己的雙腳站起來。

 6.第六封信 為前途抵押

 借錢是為了創造好運。

 不論是要贏得財富，還是要贏的人生，

 優秀的人在競技中想的不是輸了我會怎樣，而是要成為勝利者我應該做什麼。

 7.第七封信 最可怕的是精神破產

 只要不變成習慣，失敗是件好事。

 你利用了機會，就是在剝奪別人的機會，保證自己。

 一旦避免失敗變成你做事的動機，你就走上了怠惰無力的路。

 8.第八封信 只有放棄才會失敗

 世界上沒有一樣東西可取代毅力。

 除非你放棄，否則你就不會被打垮。

 有太多的人高估他們所欠缺的，卻低估了他們所擁有的。

 9.第九封信 信念是金

 信心的大小決定了成就的大小。

 只要相信我們能夠成功，我們就會贏得成功。

 我從不相信失敗是成功之母，我相信信心是成功之父。

 10.第十封信 忠誠於自己

 我可以欺騙敵人，但絕不欺騙自己。

 要求我以誠相待的人，是想在我這裡撈到好處。

 命運給予我們的不是失望之酒，而是機會之杯。

 11.第十一封信 貪心大有必要

 讓每一個念頭都服從於利益動機。

 我是我生命的重心，我決定什麼適合我。

 命運要由自己去開創，真心希望的東西一定要想方設法去得到。

 12.第十二封信 地獄裡住滿了好人

 傲慢通常會讓人垮台。

 我不喜歡錢，我喜歡的是賺錢。

 我的信念是搶在別人之前達到目的。

 13.第十三封信 天下沒有白吃的午餐

 你想使一個人殘廢，只要給他一對拐杖。

 你否定了他的尊嚴，你就搶走了他的命運。

 智慧之書的第一章，也是最後一章，就是天下沒有白吃的午餐。

 14.第十四封信 做傻的聰明人

 沒有不幸經歷的人，反而不幸。

 把一頭豬好好誇獎一番，它都能爬到樹上去。

 自作聰明的人是傻瓜，懂得裝傻的人才是真聰明。

 15.第十五封信 財富是勤奮的副產品

 我們的財富是對我們勤奮的嘉獎。

 勤奮是為了自己，不是為了別人。

 財富是意外之物，是勤奮工作的副產品。

 16.第十六封信 不要找藉口

 藉口是製造失敗的根源。

 一個人越是成功，越不會找藉口。

 百分之九十九的失敗都是因為人們慣於找尋藉口。

 17.第十七封信 你手中握有成功的種子

 我就是我最大的資本！

 我唯一的信念就是相信自己！

 每一個渴望成功的人都應該認識到，成功的種子就撒在你自己的身邊。

 18.第十八封信 我沒有權利當窮人

 我應該是富翁，我沒有權利當窮人。

 要讓金錢當我的奴隸，而不能讓我當金錢的奴隸。

 手裡每多一分錢，就增加了一分決定未來命運的力量。

 19.第十九封信 就要做第一

 財富與目標成正比。

 一個人不是在計畫成功，就是在計畫失敗。

 對我來說，第二名跟最後一名沒有什麼兩樣。

一個男人在外工作20年，終於要回家了，老闆問他：你是要20年的工資還是要3句忠告？