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買房出租的六個誤區

目前﹐傳統投資工具回報率不高﹐而住房價格正處於低位。那麼眼下是不是考慮買些住宅以供出租的好時機呢？

如果一切順利﹐現在投資房地產有可能獲取意外豐厚的利潤。許多地區的房租都在攀升﹐而且市場上可供出租的房屋可能還會增加。上個月﹐奧巴馬政府徵詢建議﹐希望能找到辦法將聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱：房利美)和聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac, 簡稱：房地美)手中積壓的大量止贖房屋中的至少一部分投入市場﹐成為能讓人們租得起的房屋。

邁克爾‧麥克里里(Michael McCreary)說﹐過去﹐投資者希望獲得的租金回報是房屋總價的1%﹐也就是說如果一棟住宅的價值是10萬美元﹐那麼投資者期望的月租金是1,000 美元﹐年回報率為12%。麥克里里是房地產中介公司McCreary Realty的老板﹐這家公司管理著亞特蘭大地區大約300處房產。麥克里里稱﹐如今他的投資者中一些人得到的房租回報高達房價的2%。

不過﹐一般而言﹐扣除費用後的平均回報率要大幅降低﹐大概在房價的5%到6%﹐房地產市場預測公司Local Market Monitor的總裁因戈‧文策爾(Ingo Winzer)表示。即便如此﹐也比其他許多投資的收益率要高得多。

先別急著去找合適的房源﹐行動之前要記住：擁有可出租住宅是一項耗時、費錢而且麻煩不斷的投資﹐而且不少投資者都在這上面栽了跟頭。下面我們來對一些常見的誤區做一番瞭解。

誤區一：把廉價交易當作好交易。

誠然﹐你能以極低的價格買到一些房子﹐不過這並不意味著你就能把這些房子租出去。偏僻地區的住宅不但對買房者毫無吸引力﹐租客們同樣對這類房子不感興趣。這個道理也適用於那些不那麼受青睞的房產或是位於不太好的學區的房子。

房地產管理公司HomePointe Property Management的羅伯特‧馬沙多(Robert A. Machado)說﹐來自舊金山的投資者常常會在薩克拉門托(Sacramento)高價買房﹐以為那裡的房子能給他們帶來像加州舊金山灣區(Bay Area)一樣高的房租回報﹐結果卻證明他們支付的價格過高了。馬沙多通過很多途徑來評估房租價格﹐包括利用FinestExpert.com網站。其他業內人士則建議仔細考察週邊的公寓﹐不僅要看房租﹐還要看他們是否提供特別優惠﹐比如減免幾個月的租金。

誤區二：忽略了關鍵成本。

單單知道了可能獲得的租金回報還不夠。買房前﹐你還要考慮到大約佔交易總金額3%到6%的交易結算費用、修葺和維護房子的花銷以及你持有房產的成本。然後算上你期望獲得的回報（如果將來想要變賣﹐還要加上更多的交易結算費用）。只有這樣你才能算出你能買得起什麼樣的房子。

誤區三：忘記了時間就是金錢。

房地產經銷商HomeVestors Of America的總裁戴維‧希克斯(David Hicks)稱﹐在房地產投資上﹐時間是你最大的敵人。這家房地產經銷商的座右銘是“我們買醜房子。”如果房子空置沒有人住──不管這時候你是在粉刷房子還是在等待招新租客﹐你就是在虧錢。如果你在秋季買下一套房子卻等到春季才裝修完﹐那麼你也在虧錢。從經濟上來看﹐接受較低的租金比等一個願意付高價的租客或許更劃算。

誤區四：以為能坐等租金自己飛進口袋來。

房地產公司Get There First Realty的馬克‧科萊蒂特(Mark Kreditor)說：“一旦你做了房東﹐你就成了一個房租催討者。”這家房地產公司在達拉斯-沃思堡地區(Dallas-Fort Worth)管理著1,600家出租房屋。

就像買房子的人可能付不起按揭一樣﹐租房子的人也可能丟掉工作然後無法付房租。趕他們出去可能需要幾週時間﹐有些租客還會偷屋子裡的電器或是其他東西。科萊蒂特說﹐一個月總有那麼一兩次﹐租客在搬出去的時候將屋子裡的銅管偷出去賣廢品。

你需要仔細甄別租客──或者花錢請人幫你甄別。

誤區五：低估維修成本。

跟所有擁有住宅的人一樣﹐你將面臨大量的維修工作。在你挪開那個破碎的浴缸之後﹐可能會發現木頭已經腐爛或是發霉了。出租房屋的地毯通常每5年就必須更換一次﹐而且每次更換租客時﹐你都必須重新刷一遍房子。全國住宅管理者協會(National Association of Residential Property Managers, 簡稱Narpm)會長托尼‧德羅斯特(Tony A. Drost)建議留出6個月的費用以備需要重大維修時使用。

誤區六：將擁有出租房屋等同於擁有自己的住宅。

人們住自己的房子時可能接受一些瑕疵﹐租房子住時卻不願湊合。另外﹐美國許多州和社區都針對房東制定了嚴格（且繁復）的法律﹐哪怕是你只有這一套住宅也必須遵守。房屋中介能幫你解決大部分麻煩事﹐不過你需要支付他們一個月的房租作為尋找以及甄別租客的傭金﹐而且還要支付管理費﹐最多為月租金的10%。

你可以通過Narpm或者房地產管理學會(Institute of Real Estate Management)這些行業組織的網站來找中介公司。另外﹐許多社區都設有本地的房地產投資者協會(Real Estate Investor Associations)﹐你可以從他們那裡尋求幫助。